天津市国土资源和房屋管理局关于印发2012年全市物业管理工作要点的通知
（津国土房物〔2012〕73号）

各区县房管局（各功能区房管局）、物业办，滨海新区规国局，各有关单位：
　　现将《2012年全市物业管理工作要点》印发给你们，请结合实际，认真抓好落实。



　　2012年，是全面实施“十二五”规划承上启下的重要一年，也是深入开展“调结构、惠民生、上水平”活动的一年，全市物业管理工作总体思路：以全面提升我市物业管理整体服务水平为目标，以开展物业服务质量年为载体，全面贯彻落实《天津市物业管理条例》和配套政策，进一步规范物业服务行为、深化行政监管，提升物业服务质量，不断加大物业项目和物业企业监管力度，推动物业管理行业更加规范化、专业化、市场化，增强物业企业服务意识，提高社会对物业管理满意度，最大限度地满足广大居民群众日益增长的物业管理需求，为天津经济社会发展再上新水平做出新贡献。
　　一、深化行政监管，提升物业服务水平
　　（一）制定下发《关于加强我市物业服务企业管理的意见》。针对目前物业企业和物业项目在日常管理服务中存在的问题，以建立物业企业资质动态管理制度和物业管理项目经理分等定级制度为核心，进一步加大企业和项目的监管，提高企业依法依约意识和能力，为加强行政监管，规范物业服务行为提供政策保障。
　　（二）全面开展物业管理小区服务情况专项检查活动。按照“项目属地化管理”的原则，由各区县物业办牵头，街道（乡镇）、居委会、业主和物业企业代表组成联合检查组，对物业管理小区履行物业服务合同情况和落实各项制度情况，开展专项检查。各区县物业办要按照全市统一安排，制定辖区具体实施方案，确保专项检查工作有序开展，并取得实实在在的效果。对服务不规范，未按照物业服务合同约定提供服务和落实各项制度的，采取限期整改、在媒体上公开曝光等措施，进一步规范物业服务行为，全面提升物业基础服务水平。
　　（三）全面启动设施设备开放制度。按照《关于在全市建立物业管理项目设施设备定期开放制度的通知》要求，各区县物业办在总结试点经验的基础上，推动辖区配置电梯、二次供水、消防及安防等设施设备的物业项目定期向业主开放，实现应开放的项目100%开放，促进物业服务专业度的提升。
　　（四）全面开展物业服务企业资质等级专项复核活动。对取得资质一年以上的物业企业，开展企业资质等级情况专项复核活动，对不符合原资质等级条件以及未按照物业服务合同约定提供服务和落实各项制度的企业，采取限期整改等措施，加大对物业企业的监管力度，进一步净化市场环境。
　　（五）建立新入市物业服务企业培训制度。对新办物业企业资质等级的企业负责人，适时开展物业管理政策法规知识培训，使其掌握行业现状和行业要求，为依法依约服务，树立良好的服务理念，奠定基础，进一步提高企业入市质量。
　　（六）加强从业人员培训。与市物业管理协会联动，对已取得物业管理项目经理证书的人员采取集中授课和远程教学相结合的方式，结合项目出现的新情况、新问题，加强专业知识培训，不断满足业主和日常管理服务的需求。同时，继续做好全国物业管理师资格考试工作，在广泛动员参加考试的基础上，加强考前辅导工作，不断提高考试通过率。
　　（七）继续强化物业管理招投标市场监管力度。市物业管理招投标服务中心要针对新建物业项目规划建设的多样性，进一步完善不同类型物业项目评标细则，提高评标质量；加强对已入住招标项目的回访评估工作，及时总结项目后期回访中发现的问题并予以指导规范；加强评标专家和物业企业培训，不断提高评标工作的针对性和物业企业投标工作质量。


　　二、提高维修资金使用效率，全面提升监管服务水平
　　（八）深入落实维修工程审价制度。一是按照《关于加强房屋专项维修资金和应急解危专项资金使用监管有关问题通知》的要求，做好工程审价机构选取、审价计费标准确定及管理系统审价模块研发等相关配套工作。针对工程审价管理、公告管理、档案管理等内容，组织召开专题培训会。对达到审价条件的项目，逐一指导区县物业办、业主委员会做好工程审价工作。二是监督物业企业加强项目日常巡查力度，及时发现房屋住用隐患，结合项目应急解危专项资金建立情况，制定共用部位、共用设施设备抢修方案，科学、高效申请使用应急解危专项资金。
　　（九）加大原有住宅维修资金追缴力度。进一步核对欠缴项目基本情况，确保追缴底数清晰、准确。结合各区县实际，制定分批追缴计划。同时，针对业主反映问题较多、欠缴金额较大的项目，引导业主委员会采取法律诉讼、上门催缴等方式加大追缴力度。
　　（十）稳步推进示范小城镇专项维修资金管理工作。认真落实《天津市示范小城镇安置房管理办法》的规定，根据示范小城镇安置房网签工作实施进度，通过超前介入、跟踪项目等服务措施，监督开发建设单位规范维修资金交存，确保小城镇维修资金交存管理工作有序开展。
　　（十一）提高维修资金管理信息化、规范化水平。增加数据交换处理、账务联动处理、电子票据监管等功能，建立与银行系统、区县归集网点间的账务联动及数据交换处理，实现对商品房销售、产权登记等数据信息的时时共享，确保对维修资金归集和使用的有效监控。


　　三、加强部门协作，提高共管水平
　　（十二）充分挥发人民调解物业管理纠纷新机制作用。进一步推动街（镇）、村（居）调解委员会加大调解工作力度，确保调解工作有序开展。加强业务指导和培训工作，针对调解工作中出现的新情况、新问题及时开展有针对性培训，不断提高调解成功率。加强与司法行政部门、人民法院和民政部门沟通协调，建立完善联系人制度，定期研究解决问题，指导人民调解物业管理纠纷新机制有效运行。
　　（十三）不断提高业主委员会工作能力。加强与街道（乡镇）的沟通与配合，积极推动业主大会成立工作，今年各区县业主大会建立率要达到80%以上。采取召开现场观摩会、经验交流会等形式，加大推广工作规范、依法履行职责、社区和谐稳定的业主委员会工作典型，发挥示范引领作用，不断提高其履职能力，为构建和谐物业管理奠定基础。
　　（十四）充分发挥物业管理联席会议决策和协调作用。各区县要紧密与街道（乡镇）配合，紧紧围绕物业管理工作中出现的热点、难点问题，按照“早发现、早介入、早协调”原则，进一步发挥各成员单位职能作用，及时解决管理服务中的问题。
　　（十五）充分发挥物业管理在促进亿元楼宇经济健康发展中的保障作用。以市政府确定的亿元楼宇为重点，引导业主选择服务规范、信誉好的物业企业为亿元楼宇提供服务。深入项目指导物业企业在提高日常管理服务水平的基础上，针对楼宇客户需求，提供个性化特约服务，不断提升服务质量，促进楼宇经济健康发展。


　　四、完善长效管理机制，提升巩固旧楼区综合改造成果
　　（十六）进一步完善旧楼区长效管理立法工作。总结旧楼区管理服务中的经验和做法，修订《关于进一步加强我市整修后旧楼区管理的意见》（津政办发[2008]160号），进一步明确旧楼区管理模式、经费来源、职能部门管理职责、监督考核机制等，为建立和完善长效管理机制提供法制保障。
　　（十七）因地制宜确定管理模式。根据提升改造后旧楼区实际状况和居民需求，各区县房管局要根据全市制定的接管验收方案和接管验收标准，指导推动街道（乡镇）加强整修与接管衔接，落实接管单位、明确管理内容和区财政资金补贴标准、健全监督考核机制，保证在整修工程验收合格后第一时间有序接管。
　　（十八）形成齐抓共管合力。按照《天津市城市管理规定》和《物业管理条例》等政策法规规定，近一步完善以街道（乡镇）为牵头单位的旧楼区管理联席会议制度，定期研究解决管理服务中遇到的问题，协调督促各成员单位履行管理职责。同时，探索完善居民委员会、管委会和管理服务单位“三位一体”或者以社区党支部牵头、居民委员会、社区民警、管委会和管理服务单位组成的“五位一体”旧楼区管理新机制，促进长效管理，构建和谐社区。


　　五、加大宣传引导力度，提升物业管理社会认知度
　　（十九）增强宣传的针对性。结合目前机动车辆停放、私搭乱建、物业管理职责、房屋专项维修资金使用等热点问题，采取市、区县联动的方式，充分发挥媒体正面宣传引导作用，利用各种宣传媒体，广泛宣传物业管理政策法规知识，厘清责任，增强宣传针对性，引导业主提高消费意识和自律意识。
　　（二十）举办物业管理行业发展20周年文艺汇演活动。采取市物业管理协会牵头，市、区县物业办密切配合的方式，举办天津物业管理行业发展20周年文艺汇演活动，进一步宣传和弘扬物业管理在促进经济社会发展和构建和谐社会中的重要作用，提高和扩大行业影响力，进一步营造和谐的社会舆论环境。


　　六、加强基础建设，提高依法行政水平
　　（二十一）加强市、区县物业办内部管理。按照“职责明确、分工合理、提高效率”的原则，妥善处理好旧楼区提升改造后长效管理与新区监管的工作关系，以规范内业管理、加强项目和企业监管、关注舆论宣传引导、畅通投诉渠道为主线，进一步调整完善人员分工，确保各项工作有序开展。
　　（二十二）不断提高行政管理人员依法行政能力。及时总结本辖区工作中出现的热点、难点问题，采取案例分析、专题研讨等多种形式，采取集中培训与自学相结合的方式，提高工作人员的综合协调能力和业务素质，不断满足物业管理行业快速发展的需要。