天津市示范小城镇安置房管理办法
（津国土房市〔2012〕155号）

　第一章　总　则　

　　第一条　为规范我市示范小城镇安置房管理，维护被安置人合法权益，根据《天津市物业管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》（津政令第18号）、《天津市经济适用住房管理办法》（津政发〔2008〕40号）等有关法规、规章和文件规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市行政区域内，经市发展改革行政主管部门审批立项，市建设行政主管部门核准列入经济适用房建设计划，在国有建设用地上建设的示范小城镇安置房的被安置人资格管理、物业管理、权属登记等管理工作，适用本办法。

　　本办法所称被安置人是指已签订宅基地换房协议，按照规定标准以其宅基地或宅基地上房屋置换小城镇安置房屋的村民。


　　第三条　市国土资源和房屋管理局负责全市示范小城镇安置房的被安置人资格管理、物业管理、专项维修资金的收缴和使用，以及权属登记等工作的监督管理。

　　区、县房地产主管部门依照各自职能，按照本办法规定负责本辖区内示范小城镇安置房的相关管理和监督、指导工作。

　　乡镇政府（街道办事处）按照有关规定做好本辖区内示范小城镇被安置人的资格认定和物业管理服务工作的监督管理工作。

　　区、县人民政府成立的示范小城镇安置房专项维修资金管理机构，或者经区、县人民政府指定承担专项维修资金管理工作的区、县房地产主管部门，按照有关规定做好本辖区内专项维修资金交存、使用的管理，并依法定期接受财政、审计部门的监督。


　　第四条　示范小城镇安置房项目不纳入新建商品房预售资金监管范围。

　第二章　被安置人资格管理　

　　第五条　乡镇政府（街道办事处）应当按照有关规定，对示范小城镇被安置人相关信息进行公示，并开通举报电话，接受社会监督。

　　开发建设单位不得向未经过公示的人员出售安置房。


　　第六条　被安置人相关信息经公示无异议后，开发建设单位凭区、县人民政府出具的项目情况说明函及项目立项、投资计划等文件，向市国土资源和房屋管理局申请“天津市保障性住房管理系统”（以下简称保障房系统）登录权限，由乡镇政府（街道办事处）负责组织、落实将被安置人信息录入保障房系统的工作。


　　第七条　乡镇政府（街道办事处）提交录入保障房系统的被安置人信息应当事先经区、县人民政府盖章确认。

　　区、县房地产主管部门应当按照经区、县人民政府确认的被安置人信息，对保障房系统中录入的被安置人信息进行校对，对享受住房保障政策情况进行审核，经校对无误和审核无异议的，应当将电子数据提交至保障房系统主库。

　第三章　定向销售管理　

　　第八条　示范小城镇安置房只能用于被安置人的还迁安置，剩余房屋不得向社会销售，经市国土资源和房屋管理局批准后，可作为市或者区、县保障性住房进行储备。


　　第九条　示范小城镇安置房应当纳入全市统一的销售网络系统进行管理，开发建设单位应当依法向市国土资源和房屋管理局申请办理经济适用住房销售许可证。


　　第十条　开发建设单位申请经济适用住房销售许可证前，应当到天津市国土资源测绘和房屋测量中心办理房屋面积测绘。


　　第十一条　开发建设单位申请办理经济适用住房销售许可证应当填写申请书，并提交下列材料：

　　（一）营业执照；

　　（二）房地产开发企业资质证书；

　　（三）国有土地使用权证书；

　　（四）经批准的经济适用住房建设投资计划；

　　（五）建设工程规划许可证；

　　（六）建设工程施工许可证；

　　（七）标准地名证书；

　　（八）房产测绘成果报告书；

　　（九）已按照规定交纳基础设施配套费用的证明；

　　（十）前期物业管理备案证明；

　　（十一）基础工程质量验收证明书；

　　（十二）示范小城镇安置房项目成本核算证明材料；

　　（十三）其他需提交的相关材料。


　　第十二条　经审查符合条件的，市国土资源和房屋管理局自受理申请之日起3个工作日内核发经济适用住房销售许可证，并注明用途为“示范小城镇安置房（仅限用于置换安置不得对外销售）”。


　　第十三条　开发建设单位在申请办理销售许可的同时，应当到市房地产登记机构申请办理预售登记。


　　第十四条　开发建设单位应当通过销售管理系统与被安置人订立书面的《天津市示范小城镇房屋安置协议》。协议示范文本由市国土资源和房屋管理局制定。


　　第十五条　开发建设单位在与被安置人签订《天津市示范小城镇房屋安置协议》时，应当事先通过“销售管理系统”对被安置人信息进行校验，经确认无误后，方可打印协议。

　　自协议签订之日起30日内，开发建设单位应当到区、县房地产主管部门办理协议备案和预告登记手续。

　第四章　物业管理　

　　第十六条　示范小城镇安置房小区物业管理模式由乡镇政府（街道办事处）确定。

　　乡镇政府（街道办事处）可以选聘物业服务企业或者自行成立管理服务单位对示范小城镇安置小区保洁服务、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等进行日常管理服务。

　　乡镇政府（街道办事处）自行成立管理服务单位进行日常管理的，可以不办理物业服务企业管理资质手续，但应当书面告知区、县房地产主管部门。选聘物业服务企业进行物业管理的，应当到天津市物业管理招投标服务中心采取招投标方式选聘具有资质的物业服务企业。


　　第十七条　示范小城镇安置房小区为一个总体规划或者其配套设施设备为共用的，可以划分为一个物业管理区域。


　　第十八条　物业管理用房可以根据规划设计要求集中设置，其面积应当按照各组团规划建筑面积的千分之三至千分之四进行预留。


　　第十九条　开发建设单位应当与物业服务企业或者管理服务单位参照《天津市住宅前期物业服务合同（示范文本）》协商确定服务内容和收费标准。


　　第二十条　开发建设单位在办理示范小城镇安置房销售许可前，应当与物业服务企业或者管理服务单位共同向市国土资源和房屋管理局提出备案申请，填写《天津市前期物业管理备案申请书》，并提交下列材料：

　　（一）物业服务企业营业执照和资质证书（自行成立管理服务单位的提供营业执照和《关于街道办事处（乡镇人民政府）自行成立管理单位对示范镇安置小区实施管理的承诺书》）；

　　（二）建设工程规划许可证和城乡规划行政主管部门出具的符合《天津市物业管理服务用房管理办法》规定的规划详图或规划总平面图；

　　（三）分期办理前期物业管理备案的项目，应当在办理最后一期备案前，提供物业管理用房测绘报告书；

　　（四）标准地名证书；

　　（五）前期物业服务合同；

　　（六）物业管理服务方案；

　　（七）临时管理规约；

　　（八）选聘物业服务企业进行管理且住宅小区建筑规模在3万平方米以上的，提供天津市物业管理招投标中心出具的《中标通知书》或《议标结果通知书》；选聘物业服务企业进行管理且住宅小区建筑规模在3万平方米以下的，提供区、县物业管理行政主管部门出具的《协议选聘物业服务企业备案通知书》。

　　经审查符合条件的，自受理申请之日起3个工作日内出具《前期物业管理备案证明》。


　　第二十一条　区、县示范小城镇安置房专项维修资金管理机构或者区、县房地产主管部门，应当在全市指定的商业银行开立区、县示范小城镇安置房专项维修资金专户。


　　第二十二条　示范小城镇安置房专项维修资金按照下列标准交存：

　　（一）不配备电梯的住宅，按80元/建筑平方米交存专项维修资金；

　　（二）配备电梯的住宅，按100元/建筑平方米交存专项维修资金。


　　第二十三条　开发建设单位或者乡镇政府（街道办事处）在申请办理示范小城镇安置房房地产初始登记前，应当分批次将专项维修资金存入区、县示范小城镇安置房专项维修资金专户。


　　第二十四条　区、县示范小城镇安置房专项维修资金专户应当以项目为单位，按幢设立明细账，其增值收益计入项目明细账滚存使用。

　　第二十五条 示范小城镇安置房专项维修资金用于保修期满后，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。


　　第二十六条　专门成立维修资金管理机构的，专项维修资金按照以下程序申请使用：

　　（一）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）根据业主意见，制定维修和更新、改造方案，并在小区明显位置进行公示。经公示无异议的，向项目所在区、县示范小城镇安置房专项维修资金管理机构提出申请；

　　（二）区、县示范小城镇安置房专项维修资金管理机构到项目现场查勘、确认后，出具核实意见；

　　（三）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业；

　　（四）工程验收合格后，业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）到区、县示范小城镇安置房专项维修资金管理机构办理工程结算；

　　（五）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）应当在工程结算后将专项维修资金的使用情况向全体业主公示，并抄报本辖区房地产主管部门备案。


　　第二十七条　由区、县房地产主管部门承担专项维修资金管理的，专项维修资金按照以下程序申请使用：

　　（一）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）根据业主意见，制定维修和更新、改造方案，并在小区明显位置进行公示。经公示无异议的，向项目所在区、县房地产主管部门提出申请；

　　（二）区、县房地产主管部门到项目现场查勘、确认后，出具核实意见；

　　（三）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业；

　　（四）工程验收合格后，业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）到区、县房地产主管部门办理工程结算；

　　（五）业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）应当在工程结算后将专项维修资金的使用情况向全体业主公示。


　　第二十八条　工程造价在10万元以上的维修工程，业主委员会（村民委员会）应当委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。


　　第二十九条　业主委员会（村民委员会）或者其委托的物业服务企业（管理服务单位）应当聘请专业监理单位对维修和更新、改造工程实施质量监理，费用计入维修和更新、改造成本。


　　第三十条　未足额交存专项维修资金的示范小城镇安置房保修期满后，由开发建设单位或者乡镇政府（街道办事处）负责承担共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。


　　第三十一条　乡镇政府（街道办事处）应当及时协调示范小城镇安置小区物业管理与社区管理、社区服务的关系，并依据签订的《前期物业服务合同》对综合管理、保洁服务、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常服务工作进行考核。

　第五章　房屋权属登记管理　

　　第三十二条　示范小城镇安置房项目在竣工验收之日起30日内，开发建设单位应当按照《天津市房屋权属登记条例》等相关规定，向市房地产登记机构申请办理房地产初始登记手续。


　　第三十三条　开发建设单位申请办理示范小城镇安置房的房地产初始登记，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）土地使用证或者房地产权证；

　　（四）建设工程规划许可证及附件、附图；

　　（五）建设工程规划验收合格证或者建设工程竣工规划验收合格证；

　　（六）标准地名证书；

　　（七）预售登记证明；

　　（八）房产测绘成果报告书；

　　（九）地籍测量成果；

　　（十）专项维修资金缴存收据。

　　市房地产登记机构自房地产初始登记受理之日起30日内完成审核。


　　第三十四条　区、县房地产主管部门应当依据销售管理系统的数据、网上打印的《天津市示范小城镇房屋安置协议》及相关要件为被安置人办理房地产转移登记手续。

　第六章　附　则　

　　第三十五条　本办法自2012年5月11日起施行，至2017年5月10日废止，天津市国土资源和房屋管理局《关于印发＜天津市示范小城镇安置房管理办法＞的通知》（津国土房市〔2011〕325号）同时废止。